Сделка купли-продажи

Сделкой купли-продажи называется процесс перехода имущества (движимого либо недвижимого) от одного владельца к другому. В такой сделке принимают участие две стороны. Это продавец и покупатель. Помогают в ее осуществлении агенты, риэлторы, профессиональные юристы. Эти специалисты оказывают помощь в подготовке документов, их проверке, подписании договора.

Сделка купли-продажи недвижимого имущества – достаточно сложный процесс, продолжительность которого составляет не один день. Он состоит из нескольких этапов и может длиться от десяти суток до нескольких месяцев.

Заключение договора купли-продажи

Факт передачи прав на какое-либо движимое либо недвижимое имущество фиксируется договором купли-продажи. Данное соглашение чаще всего составляется в письменной форме, в некоторых случаях оно бывает устным.

Письменный договор необходим для подтверждения перехода прав собственности. Также он нужен в том случае, если покупатель желает расторгнуть сделку купли-продажи из-за того, что получил товар ненадлежащего качества. В случае покупки автомобиля договор купли-продажи необходим для регистрации автомобиля в ГИБДД, без его предъявления новый владелец не сможет пользоваться приобретенным авто.

Для того, чтобы сделка купли-продажи имела законную силу, продавец должен являться собственником товара либо обладать другими правами, позволяющими передать его покупателю. Заключать сделку граждане могут между собой. Также возможен договор гражданина с компанией либо между двумя компаниями.

Согласно отечественному законодательству, письменный договор необходимо составлять в следующих случаях:

• если сделка заключается между двумя физическими лицами, а сумма покупки превышает десять тысяч рублей;
• если ваш контрагент является юридическим лицом;
• если передаются права на объект недвижимости – квартиру, коттедж, дачный домик, земельный участок и пр.

Форма письменного договора может быть произвольной. Чем больше фактов в нем упомянуто, тем проще будет отстаивать свои интересы в суде в случае необходимости. В договоре должен быть упомянут товар, являющийся предметом сделки, а также оговорено его количество (если продается несколько единиц). Отдельно можно оговорить качество товара.

Также в договор необходимо внести паспортные данные сторон сделки и перечислить все используемые документы. Продавец обязан предоставить покупателю сертификаты качества, техпаспорта, инструкции и прочую официальную документацию. Покупатель должен внимательно проверить наличие и содержание документов. Если вышеупомянутые документы покупателю не нужны, он может предупредить продавца об этом. Однако в таком случае ему будет сложнее вернуть деньги за товар или обменять его, если в нем обнаружатся какие-либо недостатки.

Также в договоре должно быть оговорено, кто именно и каким образом доставляет товар. От этого зависит, какая сторона берет на себя риски в случае повреждения товара либо его гибели. Товар может доставлять продавец, курьер, служба доставки или покупатель может забрать его самовывозом.

Заранее оговаривается и способ оплаты товара – наличными, через безналичный расчет, в рассрочку и так далее.

Купля-продажа недвижимости

На продажу выставляются различные объекты недвижимости - квартиры, дома, земельные участки. Для того, чтобы провести сделку купли-продажи необходимо выполнить несколько условий.

Получение согласия всех собственников

Осуществить продажу объекта недвижимости вправе только его собственник (лично либо через свое доверенное лицо). Поручить процесс поиска покупателей и подготовки сделки можно юристу или риелтору, однако на сделке необходимо присутствовать лично. В том случае, если продавец недвижимости не имеет возможности присутствовать на сделке лично по объективной причине (например, проживает в другом государстве и не имеет возможности уехать из него), он может провести ее через своего представителя, выдав генеральную доверенность. Покупатели на этот вариант осуществления сделки купли-продажи соглашаются нечасто, так как при его использовании слишком высок риск подлога документов.

В том случае, если у дома или квартиры имеется несколько собственников, для осуществления сделки купли-продажи необходимо получить согласие каждого из них. В том случае, если объект недвижимости находится не в совместной, а в долевой собственности, когда каждый собственник владеет конкретной его долей, договор купли-продажи обязательно должен заключаться у нотариуса. В этом случае все собственники подтверждают свое согласие с проведением сделки в письменном виде, поставив подпись. Делается это в присутствии нотариуса и остальных родственников. При совместной собственности договор купли-продажи может заключаться в простой форме, посещение нотариуса всеми родственниками необязательно.

Проверка отсутствия обременений

Перед покупкой недвижимости покупателю следует убедиться в том, что интересующий его объект недвижимости не находится в залоге либо под арестом. Например, жилье может находиться под арестом во время судебного спора относительно того, кто является ее владельцем. Пока судебное разбирательство не закончится, недвижимость будет оставаться под арестом. Чтобы продать недвижимость, находящуюся в залоге, необходимо предварительно заручиться согласием залогодержателя.

Чтобы узнать, имеются ли у дома, квартиры или земельного участка какие-либо обременения, необходимо получить выписку ЕГРН. Эту выписку покупатель может заказать на сайте Росреестра. Поэтому скрыть информацию о наличии обременений нельзя, к тому же, сам Росреестр такую сделку не проведет.

Какими недостатками может обладать квартира?

• Несогласованные перепланировки. Некоторые владельцы квартир выполняют в них перепланировку, не получая разрешения на это. Купив такое жилье, вам придется заниматься согласованием самостоятельно, в противном случае придется возвращать все на место. Учтите, что согласовать можно далеко не все виды перепланировки. Если вы не хотите столкнуться с подобной проблемой, перед заключением сделки купли-продажи обязательно убедитесь, что планировка квартиры соответствует указанной в техническом паспорте БТИ. Если это не так, попросите продавца узаконить сделанную им перепланировку до заключения сделки и получить новый техпаспорт.
• При приобретении жилья был использован материнский капитал, а доли детям выделены не были. Отечественное законодательство запрещает продавать такие квартиры, за нарушение этого требования грозит штраф или даже уголовное наказание. Узнать, использовался ли продавцом материнский капитал при покупке жилья бывает достаточно сложно, так как этот факт обычно нигде не указывается. Можно посмотреть в паспорте отметку о наличии детей у покупателя и попросить предоставить справку от Пенсионного фонда с данными об остатке денег на семейном сертификате, но это не прямые доказательства, а косвенные.
• Жилье, среди собственников которого имеются люди, пропавшие без вести, находящиеся в исправительной колонии или страдающие психическими заболеваниями. Если среди владельцев есть люди пожилого возраста или с психическими болезнями, лучше заранее взять справку, подтверждающую их способности принимать участие в финансовых сделках.
• Квартиры, находящиеся в собственности меньше года. Если недвижимость была приобретена, получена по наследству, договору ренты либо дарения меньше года назад, после заключения сделки могут появиться претендующие на нее наследники.

Лучшей для покупки считается квартира, у которой имеется один собственник, и больше никто не прописан. Желательно, чтобы жилье находилось в собственности много лет, а хозяин владел им на основании договора купли-продажи либо первичной приватизации.

Каким образом проводят сделку купли-продажи?

Первым этапом проведения такой сделки является выявление юридического статуса недвижимости. Возможны два варианта – первичное или вторичное жилье. Первичным называется жилье, не которое право собственности никогда не устанавливалось. Первичное жилье можно купить в строящемся доме или в уже готовом, до оформления квартиры застройщиком на себя.

Следующим этапом является проверка юридической чистоты объекта. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

• попросить у продавца справку, подтверждающую его психическое и физическое здоровье (при наличии неврологических болезней, психических расстройств сделка после оформления может быть оспорена в суде);
• узнать, имеются ли у продавца наследники, способные в дальнейшем претендовать на продаваемое им жилье (если срок владения продавцом недвижимостью не превышает трех лет);
• наличие у квартиры несовершеннолетних собственников.

Для заключения официальной сделки купли-продажи квартиры продавцу необходимо собрать пакет, состоящий из следующих документов:

• Единый жилищный документ либо выписка сведений из домовой книги. В этих документах указывается, кто является собственником жилья, кто прописан в квартире, все ли коммунальные платежи выплачены. Выдачу ЕЖД осуществляют МФЦ.
• Выписка из ЕГРН. Из этого документа можно узнать, кому принадлежит недвижимость, имеются ли на ней какие-либо обременения. Получить такую выписку можно в Росреестре, действует она в течение одного месяца.
• Документ, полученный продавцом в момент получения квартиры (договор передачи, ренты, дарения либо купли-продажи).
• Общегражданский паспорт продавца.
• Нотариально заверенное согласие супруги на сделку (необходимо в том случае, если продавец приобрел или получил от государства квартиру, находясь в браке);
• Техпаспорт БТИ (поможет узнать о проведенных перепланировках и понять, узаконены они или нет).
• Справка из ПНД. В случае покупки жилья в ипотеку это требование является обязательным (вместо справки можно приложить копию водительского удостоверения). Покупателю важно убедиться в дееспособности продавца и его способности принимать участие в финансовых сделках. Особенно важно наличие такой справки в том случае, если продавец является человеком пожилого возраста.

Сделка купли-продажи - довольно сложный, специфический процесс. Для того, чтобы он прошел быстро и успешно, не вызвав никаких неприятных последствий, следует заказать его сопровождение у профессионального юриста, досконально разбирающегося во всех нюансах и хорошо знающего отечественное законодательство.