Регистрация договора в Росреестре
В ряде операций, совершаемых между контрагентами, проводится обязательная или добровольная регистрация договора в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии - Росреестре. По закону, оформлять документы и проводить процедуру можно самостоятельно или обратившись за помощью к профильному юристу.
Регистрационный процесс - основные моменты
Общая информация о регистрации соглашений в Росреестре:
- Срок рассмотрения документации и выдачи соответствующего постановления (о регистрации договора или отказе в нем) составляет 10 дней;
- Список бумаг, которые следует передать в Федеральный орган, определяется с учетом типа операции и того, кто выступает в качестве участников процедуры - юридические лица или частные граждане;
- Подача документов разрешена лично сторонами сделки или их уполномоченными представителями, например, сотрудниками риэлтерских организаций или юристами (предпочтительный вариант, о преимуществах которого мы расскажем ниже).
После регистрации в Росреестре, договор получает законную силу на весь период действия.
Формы подачи документации:
- В электронном формате (онлайн бумаги понадобится заверить КЭП) и направить на официальный сайт Федеральной службы;
- В бумажном виде. Бумажные документы разрешается отправлять по почте и передавать при личном визите.
Вопрос о времени проведения регистрации можно рассмотреть на примере соглашений о долгосрочной аренде.
Срок, в который нужно провести регистрацию
Согласно российскому законодательству, арендные договора, заключаемые на период более 1 года, подлежат обязательной регистрации в Федеральном органе.
Однако в законах РФ не содержится информации о том, в какие именно сроки следует осуществить процедуру. Если арендатор и арендодатель придут в Росреестр, предположим, через 12 месяцев после подписания соглашения, никаких санкций не будет.
Однако затягивать процесс все же не стоит. В договоре аренды, не имеющем юридической силы, указываются обязанности и права обеих сторон сделки. При возникновении конфликтной ситуации, документ будет передан в суд, который примет его без отказа. Однако если в спор между арендатором и арендодателем вмешается третий участник, соглашение утратит всякую законную ценность.
Третьи участники - вполне реальные лица. В нашем примере это могут быть:
- Представители лицензирующих инстанций;
- Сотрудники налоговых структур;
- Новые владельцы объекта недвижимости.
Возможные последствия долгосрочной аренды по соглашению, не зарегистрированному в Росреестре:
- Отказ в получении Лицензии на бизнес в чужом помещении - от лицензирующих органов. Невозможно будет начать, например, продажу алкогольной продукции или предоставление услуг красоты;
- Отказ в уменьшении налоговой базы при расчетах налога на прибыль и в учете платежей за аренду в затратах - от налоговой службы.
Если соглашение прошло регистрацию, то его положения будут актуальными даже при условии смены участников договора (регламентировано ст. 617 Гр. Кодекса РФ).
Владелец, предположим, квартиры, может умереть или продать недвижимость. В такой ситуации по закону, для нового собственника жилья, унаследовавшего или купившего его, арендное соглашение без регистрации будет обычной «бумажкой», не имеющей никакого значения. О соблюдении условий документа речи не будет. Поэтому новый владелец «квадратных метров» может значительно увеличить стоимость аренды или потребовать арендаторов покинуть объект в самые краткие сроки.
Последствия отказа от обязательной регистрации сделки
Если регистрация соглашения обязательна по закону, но она не проведена, для третьих лиц сделки оно будет являться не заключенным. Никаких штрафов и прочих юридических санкций не будет.
Но последствия отказа от регистрации документа могут оказаться «неюридическими»: участники договора могут отказаться от исполнения своих обязанностей или сами пострадать от нарушения прав.
Виды операций, подлежащих регистрации
Отечественное законодательство указывает на то, что регистрации подлежат следующие соглашения:
- По процедурам оформления долевого участия, ограничения прав собственности (залога, ипотечного кредитования и т.д.), снятия обременений;
- По операциям отчуждения, ренты, обмена, дарения, купли-продажи, уступки по ДДУ, проводимым с сооружениями, зданиями и земельными территориями. Учитываются гаражи, машино-места, морские и воздушные суда, объекты незавершенного строительства;
- По сделкам найма, период действия которых превышает 12 месяцев.
Если к договорам, прошедшим государственную регистрацию, прилагаются дополнительные соглашения, последние также нужно направлять в Росреестр.
Во всех прочих ситуациях регистрация документов будет иметь только рекомендательный характер. Для примера, владелец коттеджа может оформить договор ренты и сдачи недвижимости в аренду своему родственнику с условием пожизненного обеспечения. Такую бумагу, согласно закону, можно нотариально заверить. Однако если у собственника дома есть сомнения в добропорядочности члена семьи, в Росреестре не откажутся зарегистрировать такое соглашение.
Если вы не уверены в том, что ваш договор необходимо регистрировать в Федеральной службе (по закону или с практической точки зрения), обратитесь за консультацией к опытному юристу. Это позволит избежать негативных последствий.
Необходимость юридической помощи
Основные услуги профильных юристов в случае с регистрацией соглашений в Росреестре:
- Подробные консультации по всем вопросам, связанным с успешным проведением процедуры на каждом из ее этапов;
- Подготовка (сбор и грамотное заполнение) полного комплекта документации для передачи в службу - в возможно краткие сроки;
- Детальная проверка всех условий и обстоятельств запланированной операции;
- Непосредственная регистрация договора в государственном органе - от лица клиента;
- Получение и передача заказчику постановления Росреестра - о регистрации документов в информационной базе службы;
- Обжалование решений о приостановке или отказе в регистрации - в судебном порядке и по срокам (до 3-х месяцев), условиям, предписываемым Арбитражным процессуальным кодексом или Кодексу административного судопроизводства РФ;
- Оказание дополнительных услуг - при необходимости.
Регистрация соглашений может показаться простой и отлаженной процедурой, с которой легко справиться самостоятельно. Однако следует помнить о множестве случаев мошенничества, связанных со сделками по недвижимости.
Кроме того, необходимо учитывать еще свыше 50 оснований для временной остановки и полного отказа в регистрации договоров, регламентированных российским законодательством. Временная остановка операции приведет к риску срыва сделки, ненужным хлопотам для всех участников, финансовым издержкам.
Зарегистрировав соглашение в госструктуре, можно защитить себя от обмана, весьма распространенного в сфере покупки и аренды жилых и коммерческих зданий, сооружений и помещений.
Юристы, в числе прочего, осуществляют комплексную проверку юридической чистоты готовящейся сделки. Поэтому их клиенты не рискуют лишиться немалых денег или недвижимого имущества.
Помощь риэлторов
Оказать поддержку в регистрации договоров по аренде или купле-продаже предлагают не только юристы. Но и сотрудники риэлтерских агентств. Однако последние интересуются не чистотой операции, а лишь заключением сделки и получением комиссионных.
Даже кажущаяся «чистой» сделка может обернуться мошенничеством. Это лишь одна из причин, по которой доверять осуществление проверки готовящейся операции и регистрацию документов рекомендуется не риэлторам, а юристам.
Второй, но также не единственный, аргумент - необходимость знания нововведений и учета тонкостей российского законодательства. Отслеживать изменения, и умело оперировать поправками в законах РФ работники риэлтерских фирм могут далеко не всегда.
Основные причины отказа регистрации
ФЗ №218 от 13 июля 2015 года, регламентирующий условия государственной регистрации сделок с недвижимостью, указывает все причины, по которым в регистрации договоров может быть отказано, а также обозначает основания для приостановления процедуры.
Приостановка государственной регистрации чаще всего связана с тем, что:
- В качестве заявителя выступает лицо, не имеющее на то законных прав;
- Подан не полный набор документации. Предположим, отсутствует технический план части здания;
- Бумаги заполнены не должным образом, содержат ошибки и/или неверную, неактуальную информацию;
- Существуют несоответствия между текущими зарегистрированными и заявляемыми правами. Допустим, не аннулирована информация о раннем арендном соглашении с незавершенным сроком действия.
Мы перечислили лишь малую часть оснований, по которым возможно приостановление гос. регистрации. Основная причина отказа в ней заключается в том, что на протяжении времени, отведенного на временную остановку процедуры, причины, по которым она не могла быть успешно закончена, не были устранены.
Уплата госпошлины
За регистрацию соглашений в Росреестре нужно уплачивать государственный сбор. Его сумма регламентируется отечественным Налоговым Кодексом. Так, для договоров по долгосрочной аренде она, в соответствии со ст. 333 НК РФ, составляет:
- 22 тысячи рублей - для организаций;
- 2 тысячи рублей - для частных лиц.
Свяжитесь для консультации с профильным юристом. В НК РФ предусматриваются:
- Возможность оплаты сбора не целиком, а частично (с учетом количества участников - заявителей);
- Льготы по уплате государственной пошлины, причитающиеся определенным слоям населения и юридическим лицам.
Для примера, если зарегистрировать соглашение желают две стороны, каждая из которых - юридическое лицо, то сумма госпошлины делится 50% на 50%. О других случаях и специальных условиях можно узнать:
- Посетив официальный портал Федеральной службы;
- Ознакомившись со ст. 333.18 п. 2 НК РФ;
- Обратившись к грамотному юристу.
Оплачивать сбор необходимо до момента подачи заявления и документов на регистрацию соглашения. Уплатить безналичную или наличную пошлину можно по месту осуществления регистрационных процедур или через представителя.
Оплата производится на реквизиты территориального подразделения Росреестра. Уточнить их следует в госструктуре заранее.