Составление договора аренды

Неважно, хотите ли вы арендовать или сдать внаем жилую или коммерческую недвижимость, позаботьтесь о защите своих интересов заранее. Установить ваши права и обязанности второй стороны сделки позволит грамотно составленный договор аренды.

Арендное соглашение - что это?

Договор аренды - устное или письменное соглашение, согласно которому один участник сделки - арендатор, получает в свое временное пользование/владение недвижимость, принадлежащую второму участнику - арендодателю. Может предусматриваться условие, согласно которому недвижимый объект может быть:

• Выкуплен арендатором (договор лизинга);
• Передан во временное пользование/владение субарендатору (третьему лицу).

Устное соглашение допустимо (согласно ст. 651 ГК РФ) при исполнении следующих условий:

• Период действия сделки - менее 12 месяцев;
• Оба участника операции - частные граждане, а не юрлица.

Несколько нюансов:

• Если договор заключается между физическим лицом и организацией, его необходимо не только составлять в письменной форме, но и регистрировать в госслужбе;
• Если предмет сделки - муниципальная собственность, обязательна регистрация в Департаменте имущества;
• Если срок аренды - неопределенный, регистрировать сделку не требуется (соответствующее распоряжение было установлено Указом № 59 Президиума ВАС Российской Федерации от 16.02.2001 года);
• Если одна из сторон соглашения - юридическое лицо, а вторая - гражданин, первое выступает налоговым агентом.

В аренду может быть передана не только жилая или коммерческая недвижимость. Но и недра, персонал (услуги аутсорсинга), предприятия, оборудование, спецтехника и т.д. И в любом случае арендный договор станет надежно защищать права и интересы сторон.

Законодательные акты

Условия найма и сдачи недвижимости регламентируются следующими законодательными актами:

• ФЗ «О госрегистрации прав на объекты недвижимости и сделок с ним»;
• Закон о «О приватизации жилищного фонда в России» от 04.07.1991 года;
• Российский Земельный Кодекс;
• Градостроительный Кодекс от 29.12.2004 года;
• ФЗ №188 Жилищного кодекса России от 29.12.2004 года;
• ФЗ №14 (часть вторая) Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 года.

В нормативные акты регулярно вносятся поправки. Если Вы не являетесь профильным юристом, в чьи трудовые обязанности входит отслеживание изменений законодательства РФ, без помощи специалиста Вам не обойтись.

Состав документа

В соглашения об аренде вносится информация такого характера:

• Условия предоставления объекта арендатору;
• Период действия договора;
• Основания для аннулирования соглашения в одностороннем порядке;
• Условия расторжения сделки при несоблюдении требований документа одной из сторон, несогласии с ними;
• Время внесения, периодичность и величина сумм арендной платы;
• Типы деятельности, которыми можно заниматься на площади и т.д.

Важно: предмет найма должен иметь четкое описание в договоре. Если недвижимость (или иной арендный объект) невозможно идентифицировать, соглашение можно будет признать незаключенным.

Российское законодательство разрешает внесение поправок в договорные обязательства - при согласии обеих сторон.

Риски самостоятельного оформления договоров по аренде

Решив провести сделку по сдаче или найму недвижимости или другого имущества своими силами, вы рискуете:

• Не иметь возможности аннулирования положений соглашения до истечения периода действия договора (в одностороннем досудебном порядке);
• Оказаться в «заложниках» у невыгодных условий арендной документации - тех, которые были навязаны или умело скрыты второй стороной операции;
• Повторно оплачивать госпошлину, столкнувшись с формальным отказом в регистрации соглашения в Росреестре;
• Потратить внушительное количество сил и времени, столкнувшись с бюрократической проволочкой.

Мы перечислили только самые распространенные потенциальные риски. «Подводных камней» у сделок, связанных с арендой, существенно больше.

Важно: фактически, договор аренды - это около 12-15 страниц сухого текста. Прочитать и понять все условия документации «простым» гражданам крайне непросто. Чтобы найти в содержании целого пакета бумаг «пробелы», необходимы соответствующие знания сферы. Услуги квалифицированных правозащитников тут всегда окупаются. Профильные специалисты знают о том, как «маскируются» невыгодные условия найма.

Особенности юридического сопровождения

Сделки по аренде жилой, коммерческой и муниципальной недвижимости можно проводить самостоятельно или через юриста. В услугу «юридическое сопровождение» входят такие работы, как:

• Детальные консультации по найму имущества

Советы и рекомендации предоставляются всегда в индивидуальном порядке - после всестороннего рассмотрения ситуации.

Форматы консультаций различные: оформление письменного экспертного заключения, платная или бесплатная устная консультация с анализом или без изучения документации и условий подготавливаемой сделки.

• Защита в спорах с арендатором/арендодателем

Адвокат знакомится с информацией о деле, собирает доказательства в пользу клиента, оформляет исковое требование (или встречное заявление, отзыв на исковой акт) и другие процессуальные акты. При необходимости, защищает интересы заказчика услуг в судах кассационной, апелляционной и/или первой инстанции.

• Регистрация арендных соглашений

Если сделка нуждается в государственной регистрации, правозащитник формирует пакет документов - в электронном или бумажном виде, и направляет в Росреестр. После окончания регистрации, он забирает и передает клиенту арендный договор с соответствующей отметкой.

Если в регистрации соглашения отказано, юрист начинает процедуру оспаривания решения Росреестра.

• Сопровождение при подписании документов

Специалист следит за тем, чтобы сделка была оформлена грамотно и в соответствии с действующим законодательством РФ. Иначе ее можно будет успешно оспорить и аннулировать. Иногда значение имеет даже последовательность подписания документации.

• Юридическая экспертиза договоров аренды

Если документ уже подготовлен и предлагается вам на подписание, не торопитесь. Передайте его правозащитнику для анализа и, при необходимости, подготовки изменений. Специалист также оказывает помощь в быстром и безотказном согласовании поправок со второй стороной.

• Правовая проверка объекта и контрагента

Юрист комплексно проверяет добросовестность возможного арендатора, арендодателя и недвижимости. По итогам, он предоставляет профессиональный и всесторонний отчет, в котором значатся, в том числе, потенциальные риски.

Основные услуги юристов

«Арендные» правозащитники оказывают такие услуги, как:

• Выявление и устранение рисков: пробелов в содержании документа, неоднозначных формулировок и т.д.;
• Защита клиентов с использованием законодательно разрешенных способов обеспечения выполнения обязанностей контрагентами;
• Расторжение соглашения в судебном и досудебном порядке. Ведение переговоров с контрагентами, ответчиками, представителями государственных и частных инстанций;
• Взыскание компенсаций (с предварительным расчетом объективных и реальных сумм) за неисполнение условий сделки и/или порчу имущества;
• Внесение поправок в параметры договора;
• Успешное требование платы за наем с должника-неплательщика;
• Признание параметров арендного документа не имеющими законной силы;
• Снижение или увеличение стоимости найма;
• Кассационное и апелляционное обжалование решений судов в соответствующие сроки;
• Разрешение споров с арендатором по вопросам, связанным с приемкой недвижимости и/или ее имущества;
• Предъявление претензий к владельцу, связанных с ненадлежащим состоянием переданного объекта;
• Оформление и сбор любых бумаг для проведения операций с недвижимостью;
• Разработка и проверка условий арендного договора, внесение изменений;
• Консультации по любым сопутствующим вопросам.

Перечисленные услуги - наиболее популярные, но не единственные. Возможна помощь другого характера - как арендаторам, так и арендодателям.

Особенно важно заручаться поддержкой специалистов в случае с долгосрочным наймом. Он, как правило, сопровождается крупными финансовыми вливаниями в площадь (затраты на ремонт, регистрация в налоговой службе и т.д.).

Почему следует обратиться к юристам?

ТОП-3 ключевых преимущества обращения к профильным юристам:

1. Отсутствие необходимости самостоятельной подготовки документов, изучения бюрократических тонкостей.
2. Отсутствие риска повторного сбора документации из-за ошибок, допущенных при ее заполнении и/или подаче. А значит, пустой траты времени и усилий.
3. Отсутствие опасности столкнуться с отказом. На первом этапе сотрудничества опытный юрист всегда оценивает перспективы и шансы на выигрыш дела.

Только знание рисков, свойственных сделкам с недвижимостью, позволяет защититься от них в полной мере.

Если выбранная стратегия досудебного или судебного разбирательства не приносит успехов, в нее своевременно вносятся корректировки.

Особенности заказа услуг

Если обратиться за помощью к «арендному» правозащитнику вы решили впервые, учтите:

• Услуги предлагаются не только на разовой, но и на постоянной основе. Вариант с абонентским обслуживанием наиболее выгодный для специализированных предприятий;
• Участвовать в подготовке сделки с арендой любого объекта (от квартиры до рабочего персонала) клиенту не обязательно. Все процедуры могут быть проведены специалистами от имени заказчиков;
• Юридическая поддержка может предоставляться дистанционно (также с заключением соглашения на ее оказание правовых услуг). Подготовленная документация отправляется в электронной форме или с курьером.

Грамотные и надежные специалисты дают гарантию конфиденциальности любой получаемой от клиентов информации. В том числе той, которая может выставить объект в невыгодном свете.

Стоимость юридического сопровождения

Цены на услуги юристов зависят от сложности и объема предстоящих работ. Так, разработка индивидуального договора аренды типового характера обойдется на порядок дешевле, чем создание нестандартного соглашения с особыми условиями. А сопровождение сделки «под ключ» - дороже, чем регистрация в единой базе ЕГРН.

Стоимость работы специалистов оговаривается с каждым клиентом заранее и в процессе взаимовыгодного сотрудничества не повышается.