Все статьи

Урегулирование споров с застройщиками

Урегулирование споров с застройщиками Прямая покупка жилья у строительной фирмы - финансово выгодное решение. В цену «квадратных метров» застройщики не включают дополнительные надбавки и «лишние» комиссионные. Однако такая сделка потенциально опаснее - спорные ситуации возникают как до проведения операции «купли-продажи», так и после нее. В особенности, если покупатель не прибегнул к услугам профильного юриста до приобретения «квадратных метров».

Когда возникают споры по строительным договорам?

Случаи, в которых может понадобиться поддержка адвоката узкой специализации:

Появление претензий к недвижимости у государственных и/или надзорных служб;
Возникновение споров при внесении изменений в соглашение с застройщиком;
Желание расторгнуть договор с компанией в одностороннем порядке;
Нарушение сроков возведения, передачи квартиры, помещения в собственность покупателю;
Выявление нарушений гарантийных обязательств, применения не соответствующего оборудования, технологий, материалов, обнаружение низкокачественного проведения работ и их соответствующих результатов;
Отказ стороны исполнять условия договора, формальный подход к исполнению договорных обязательств;
Инициирование процедуры реорганизации или банкротства застройщика (результатом может оказаться аннулирование соглашения);
Увеличение цены «квадратных метров» без предварительной договоренности (в случае с ДДУ и дольщиками);
Продажа предмета залога, который гарантировал обязательства стройфирмы. Нередко бывает, что компания реализует залог и тем самым оставляет клиентов без обеспечения;
Отказ в уступке прав требования по договору долевого участия третьим лицам. Случается, что регистрационные службы Росреестра и застройщики протестируют против соответствующей сделки между покупателями и сторонними лицами.

Ситуации, в которых можно рассчитывать на получение неустойки:

Нарушение договоренностей о времени сдачи объекта в собственность;
Проведение строительных работ без надлежащих разрешений;
Неудовлетворение требования заявителя о прекращении нарушения права и выплате неустойки в положенный по законодательству срок.

Услуги профильного юриста могут потребоваться и самому застройщику. Например, при отказе в оформлении разрешения на введение жилья в эксплуатацию, разрешения на строительство, оспаривании прав собственности на возведенный объект.

О расторжении договоров ДДУ

Популярный вопрос - можно ли аннулировать соглашение долевого участия в одностороннем порядке? Ответ положительный. Однако лишь при условии, что строительная организация недолжным образом исполняет свои обязанности. К примеру, задерживает срок сдачи зданий или изменяет технические характеристики, проект новостройки.

Доказать факт ненадлежащего исполнения ДДУ можно с помощью адвокатов. Самостоятельные попытки могут обернуться проигрышем дела - «благодаря» «подводным камням» в соглашении фирмы.

Методы урегулирования конфликтов

Решить спор со строительной организацией можно:

В досудебном порядке - путем отправки претензионного письма.
В результате судебного разбирательства - методом направления иска.

Первый способ - и дешевле, и легче. Но рассчитывать на то, что он сработает, нельзя в 90% случаев (победа возможна лишь при условии, что застройщик не отказывается от обнаруженных покупателем нарушений и согласен их компенсировать).

Основное о досудебных разбирательствах:

Оформить жалобу нужно грамотно, указав в ней обязательную информацию и перечислив все недочеты;
Подавать претензию необходимо, учитывая действующий регламент и соблюдая сроки;
Ожидать официального письменного ответа от организации-нарушителя следует в течение ближайшего месяца. Не стоит принимать во внимание устные заявления и обещания компенсации.

Если спустя 30 дней после передачи жалобы ответа не поступила или он пришел, но от удовлетворения претензии застройщик отказывается, нужно подготавливать судебный иск. Делать это обязательно с учетом юридических тонкостей и актуальных норм законодательства - с помощью опытного адвоката.

Помощь юриста

Заручившись юридической поддержкой, можно:

Зачастую избежать судебных разбирательств, верно оформив претензию и отослав ее на имя застройщика для досудебного решения спора;
Не допустить наличия ошибок в жалобе, подаваемой в суд или организации-нарушителю (обратное приведет к увеличению периода разрешения конфликта);
Войти в «Реестр обманутых дольщиков» (без этого действия компенсацию от фонда дольщиков получить невозможно);
Восстановить свои права, не теряя личные силы и время.

Юристы по строительным договорам могут выступать от имени клиентов в суде.

Основные услуги правозащитников

Специалисты по урегулированию споров с застройщиками предоставляют такие услуги:

Защита прав клиентов в судах разной инстанции, в том числе в разбирательствах по обжалованию действий/бездействий арбитражных управляющих;
Обжалование результатов по оценке имущества, финансовой состоятельности строительной организации;
Решение конфликтов, связанных с передачей недостроенной недвижимости в жилищно-строительный кооператив;
Защита интересов заказчиков на общих собраниях кредиторов;
Помощь в получении компенсации уплаченной суммы по ДДУ;
Признание прав собственности по объектам незавершенного строительства;
Принуждение специализированной фирмы к расторжению договора долевого участия;
Профессиональная оценка перспектив и возможного времени строительства. В том числе анализ разрешительных документов и проектной документации по недвижимости.

Советуем не забывать, что профильные юристы:

Проводят юридический анализ застройщиков (с выдачей экспертного заключения);
Проверяют юридическую «чистоту» готовящихся сделок и строительных предприятий;
Сопровождают клиентов при заключении договоров и при приемке жилья.

А также составляют договора ДДУ, помогая клиентам избежать возможных ошибок.

Претензии застройщикам

Не отказывайтесь от юридической помощи, если вам нужно направить застройщику претензию:

О возмещении ущерба, нанесенного по его вине;
О возврате стоимости ДДУ в связи с фактически меньшей площадью;
О нарушении времени передачи объекта недвижимости;
О нарушении обязательства постановки объекта на кадастровый учет и оформлении Прав собственности;
Об устранении недостатков качества (компенсации за обнаруженные недочеты).

Специалисты помогают оформить и с соблюдением сроков подать как эти, так и многие другие жалобы.

Этапы урегулирования «строительных» споров

Конфликты с застройщиками улаживаются через юристов в индивидуальном порядке. Однако можно выделить и общую схему, по которой осуществляются взаимоотношения адвоката и его клиента:

Предварительные консультации. Специалист оценивает перспективы дела, определяет возможные сроки, финансовые затраты;
Заключение официального договора на оказание услуг;
Составление стратегии с учетом всех факторов. Основная цель юриста - свести к минимуму финансовые и временные затраты пострадавшего. В зависимости от фактического хода дела, стратегия может изменяться;
Проверка реальной платежеспособности застройщика;
Сбор доказательств, которые позволят защитить интересы заказчика;
Юридическая проверка правовой документации, в том числе предоставленной строительной организацией;
Формирование и уточнение исковых требований, оформление претензии, иска, ходатайств, жалоб и/или иных процессуальных бумаг;
Отправка претензии в досудебном порядке. «Мирная» попытка урегулирования гражданского спора с застройщиком обязательна;
Направление иска в суд, если на прежнем этапе добиться желаемых результатов не удалось;
Защита интересов клиента в судебных разбирательствах.

Юрист может принимать участие в процессе исполнительного производства, добиваясь реальной выплаты средств ответчиком по постановлению суда.

Дополнительные преимущества

Обратившись за услугами квалифицированного юриста, можно рассчитывать на дополнительные преимущества и компенсации. Грамотный в данной области специалист может:

Правильно определить величину и успешно взыскать с застройщика деньги за моральный ущерб;
Добиться назначения выплаты неустойки по договору долевого участия ДДУ;
Настоять на наложении на компанию-нарушителя штрафа в сумме 50% от уже определенной в суде компенсации.

Услуги юриста окупают себя в полной мере.

Распространенные ошибки покупателей недвижимости

Первая и самая большая ошибка - отказ от проверки юридической чистоты сделки перед ее оформлением.

Следующее заблуждение - уверенность в том, что справиться со сложной ситуацией и защитить свои интересы через суд можно самостоятельно. В особенности, если строительная компания грубо нарушает права. Если вы не разбираетесь в судебной практике и российском законодательстве, то выполнить экспертизу документации фирмы просто не сможете. Договора специализированные организации заключают, предусматривая в них двусмысленные формулировки, защищающие их от претензий и условия, «написанные мелким шрифтом».

Минимизировать вероятность восстановления прав можно, допустив также следующие распространенные ошибки:

Отказ от подписи на договоре об увеличении сроков строительства. Приняв соглашение, покупатель жилья не лишает себя возможности настаивать на компенсации неустойки за не соблюдение сроков, обозначенных в документах застройщика. В суде бумага укажет на то, что перед подачей претензии, истец пытался решить вопрос «полюбовно» различными способами;
Неправильное обращение с корреспонденцией строительной фирмы. Любое письмо от компании-нарушителя следует открывать в присутствии адвоката и фиксировать это действие отдельным актом;
Отказ от подписи на акте «приемки-передачи» недвижимости. Если при приемке объекта вы выявили нарушение или несоответствие, необходимо составить протокол в двух экземплярах с перечислением недостатков. Принимать жилье можно с правозащитником;
Неверный расчет размера неустойки. Правильно рассчитать сумму можно с помощью специфической методики, а не онлайн калькуляторов;
Отягощение главного иска дополнительными жалобами.

Перечислить все ошибки, допускаемые покупателями «квадратных метров» при приеме объектов и в спорах со строительными организациями, невозможно. При этом метод недопущения «промахов» только один и крайне простой - помощь юристов.